Texte pseudonymisé
Avertissement: Ce document pseudonymisé a une valeur purement informative. Le document original seul fait foi.
Audience publique du jeudi, vingt-cinq juin deux mille vingt-six.
Numéro TAL-2025-08131 + TAL-2025-008132 + TAL-2025-08688 + TAL-2026-05613 du rôle
Composition :
Tania CARDOSO, Vice-présidente ;
Geraldine HEIN, juge-déléguée ;
Serge BERNARD, juge-délégué ;
Ken BERENS, greffier.
(TAL-2025-08131)
E n t r e :
élisant domicile en l’étude de Maître Sophie TRAXER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
demandeurs, comparant par Maître Sophie TRAXER, avocat à la Cour susdit,
e t :
défenderesse, comparant par Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
défenderesse, comparant par Maître Leyla GÜRBÜZEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François COLLOT, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg,
défenderesses, comparant par Maître Nadine CAMBONIE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
défenderesse, comparant par la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ SA, représentée aux fins de la présente par Maître Lison MERGAUX, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Claude VERITER, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg.
(TAL-2025-08132)
E n t r e :
élisant domicile en l’étude de Maître Sophie TRAXER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
demandeurs, comparant par Maître Sophie TRAXER, avocat à la Cour susdit,
e t :
défenderesse, comparant par Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
défenderesse, comparant par Maître Leyla GÜRBÜZEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François COLLOT, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg,
défenderesses, comparant par Maître Nadine CAMBONIE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
défenderesse, comparant par la société anonyme SCHILTZ & SCHILTZ SA, représentée aux fins de la présente par Maître Lison MERGAUX, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Claude VERITER, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg.
Rôle III
(TAL-2025-08132)
E n t r e :
la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions et inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),
élisant domicile en l’étude de Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
demanderesse en intervention, comparant par Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour susdit,
e t :
la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions et inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),
défenderesse en intervention, comparant par Maître Leyla GÜRBÜZEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François COLLOT, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg.
Rôle IV
(TAL-2026-05613)
E n t r e :
la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions et inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),
élisant domicile en l’étude de Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,
demanderesse en intervention, comparant par Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour susdit,
e t :
la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions et inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),
défenderesse en intervention, comparant par Maître Leyla GÜRBÜZEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François COLLOT, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg.
__________________________________________________________________
(TAL-2025-08131)
F a i t s :
Par acte de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA en remplacement de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg, en date du 8 septembre 2025, les parties demanderesses ont fait donner assignation aux parties défenderesses à comparaître le vendredi, 26 septembre 2025 à 09.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Bâtiment CO, 1er étage, salle CO1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit acte d’huissier ci-après reproduit :
Rôle II
(TAL-2025-08132)
F a i t s :
Par acte de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA en remplacement de l’huissier de justice Laura GEIGER de Luxembourg, en date du 8 septembre 2025, les parties demanderesses ont fait donner assignation aux parties défenderesses à comparaître le vendredi, 26 septembre 2025 à 09.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Bâtiment CO, 1er étage, salle CO1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit acte d’huissier ci-après reproduit :
(TAL-2025-08688)
F a i t s :
Par acte de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette, en date du 2 octobre 2025, la partie demanderesse a fait donner assignation en intervention à la partie défenderesse à comparaître le vendredi, 24 octobre 2025 à 09.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Bâtiment CO, 1er étage, salle CO1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit acte d’huissier ci-après reproduit :
Rôle IV
(TAL-2026-05613)
F a i t s :
Par acte de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette, en date du 2 octobre 2025, la partie demanderesse a fait donner assignation en intervention à la partie défenderesse à comparaître le vendredi, 24 octobre 2025 à 09.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Bâtiment CO, 1er étage, salle CO1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit acte d’huissier ci-après reproduit :
Les affaires furent inscrites sous les numéros TAL-2025-08131, TAL-2025-08132, TAL-2025-08688 et TAL-2026-05613 du rôle pour les audiences publiques respectives des 26 septembre 2025 et 24 octobre 2025 devant la deuxième chambre, siégeant en matière commerciale.
Les causes furent renvoyées devant la vingt-cinquième chambre.
Les affaires furent utilement retenues à l’audience du 28 avril 2026 lors de laquelle les débats eurent lieu comme suit :
Maître Cédric HIRTZBERGER, mandataire de la partie défenderesse sub 1) des rôles I et II, ainsi que de la partie demanderesse des rôles III et IV, donna lecture de l’assignation et exposa ses moyens.
Maître Leyla GÜRBÜZEL, en remplacement de Maître François COLLOT, mandataire des parties défenderesses sub 2) des rôles I et II, ainsi que des parties défenderesses des rôles III et IV, répliqua et exposa ses moyens.
Maître Lison MERGAUX, en remplacement de Maître Claude VERITER, mandataire de la partie défenderesse sub 5) des rôles I et II, répliqua et exposa ses moyens.
Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le
j u g e m e n t q u i s u i t :
Faits et rétroactes
La société anonyme SOCIETE1.) SA, agissant en sa qualité de promoteur immobilier, a entrepris la construction de deux résidences à usage d’habitation, chacune constituée de deux maisons bifamiliales, sises aux ADRESSE8.) à Luxembourg pour la ENSEIGNE2.) (ci-après la « ENSEIGNE2.) »), et aux ADRESSE1.) à Luxembourg pour la ENSEIGNE1.) (ci-après la « ENSEIGNE1.) »).
La ENSEIGNE2.) est composée des lots appartenant à PERSONNE4.) (ci-après « PERSONNE4.) »), ainsi qu’à PERSONNE5.) et PERSONNE6.) (ci-après les « Consorts GROUPE1.) »).
La ENSEIGNE1.) est composée des lots appartenant à PERSONNE1.) (ci-après « PERSONNE1.) »), ainsi qu’à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (ci-après les « Consorts GROUPE2.) »).
Dans le cadre de la réalisation de ces projets immobiliers, SOCIETE1.) a confié à la société anonyme SOCIETE2.) SA l’exécution des travaux en qualité d’entreprise générale.
La société anonyme SOCIETE3.) SA, anciennement dénommée SOCIETE3.) SA (ci-après « SOCIETE3.) »), a, quant à elle, été chargée, en sa qualité de bureau de contrôle, d’une mission de contrôle et d’assistance technique.
Par jugements rendus les 16 septembre 2020 et 19 octobre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert judiciaire Sebastian KREUSCH (ci-après l’ « Expert Kreusch ») dans le cadre de litiges opposant :
- d’une part, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE2.) (ci-après le « ENSEIGNE2.) »), PERSONNE4.) et les Consorts GROUPE1.),
- à SOCIETE1.), SOCIETE2.) et SOCIETE3.).
et
- d’autre part, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ENSEIGNE1.) (ci-après le « ENSEIGNE1.) »), PERSONNE1.), ainsi que PERSONNE7.) et PERSONNE8.) (ci-après les « Consorts GROUPE3.) »),
- à SOCIETE1.), SOCIETE2.) et SOCIETE3.).
Dans le cadre de la mission ainsi confiée, l’Expert Kreusch a établi un rapport relatif aux réunions techniques tenues les 10 mars, 20 avril et 6 mai 2021, daté du 17 août 2021, ainsi qu’un rapport d’expertise daté du 31 mars 2023, lesquels concernent conjointement la ENSEIGNE2.) et la ENSEIGNE1.) (ci-après ensemble le « Rapport Kreusch »).
Rétroactes relatifs à la ENSEIGNE1.) et à PERSONNE1.)
Par exploit d’huissier de justice du 14 mai 2025, SOCIETE1.) a fait donner assignation à PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, aux fins de paiement de factures impayées.
Par exploit d’huissier de justice du 30 mai 2025, PERSONNE1.) a fait donner assignation à SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et à la société anonyme SOCIETE5.) SA (ci-après « SOCIETE5.) ») à comparaître devant le même tribunal, en réparation des préjudices qu’il estime avoir subis du fait notamment des retards de livraison et des désordres affectant son bien.
Par exploits d’huissier de justice du 11 juin 2025, SOCIETE1.) a fait donner intervention à SOCIETE2.) et à SOCIETE5.), afin de les voir condamner à la tenir quitte et indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.
Par exploit d’huissier de justice du 13 juin 2025, SOCIETE2.) a, à son tour, fait donner assignation à PERSONNE1.) en paiement de factures impayées se rapportant à des travaux directement commandés auprès d’elle.
Par ordonnance du 25 novembre 2025, les différents rôles ont été joints par la onzième chambre.
Rétroactes relatifs à la ENSEIGNE2.) et à PERSONNE4.)
Par exploit d’huissier de justice du 14 mai 2025, SOCIETE1.) a fait donner assignation à PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, aux fins de paiement de factures impayées.
Par exploit d’huissier de justice du 30 mai 2025, PERSONNE4.) a fait donner assignation à SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et à SOCIETE5.) à comparaître devant le même tribunal, en réparation des préjudices qu’il estime avoir subis du fait notamment des retards de livraison et des désordres affectant son bien.
Par exploits d’huissier de justice du 11 juin 2025, SOCIETE1.) a fait donner intervention à SOCIETE2.) et à SOCIETE5.), afin de les voir condamner à la tenir quitte et indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.
Par exploit d’huissier de justice du 13 juin 2025, SOCIETE2.) a, à son tour, fait donner assignation à PERSONNE4.) en paiement de factures impayées se rapportant à des travaux directement commandés auprès d’elle.
Par ordonnance du 14 octobre 2025, les différents rôles afférents ont été joints par la dix-septième chambre.
Par ordonnance du 17 décembre 2025, les rôles relatifs à la ENSEIGNE2.) ont été renvoyés devant la onzième chambre et joints aux rôles déjà pendants devant celle-ci relativement à la ENSEIGNE1.) et à PERSONNE1.).
L’instruction des rôles ainsi pendants devant la onzième chambre est actuellement maintenue en suspens dans l’attente de la décision à intervenir sur l’exception de connexité soulevée par les défenderesses dans le cadre de la présente affaire.
Procédure
ENSEIGNE1.)
Par exploit d’huissier de justice du 8 septembre 2025, le ENSEIGNE1.) et les Consorts GROUPE2.) ont fait donner assignation à SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.), l’association sans but lucratif SOCIETE4.) ASBL et à SOCIETE5.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale.
Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro TAL-2025-08131.
Par exploit d’huissier de justice du 2 octobre 2025, SOCIETE1.) a fait donner assignation en intervention à SOCIETE2.) à comparaître devant le même tribunal.
Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro TAL-2026-05613.
ENSEIGNE2.)
Par exploit d’huissier de justice du 8 septembre 2025, le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) ont fait donner assignation à SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.), SOCIETE4.) et SOCIETE5.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale.
Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro TAL-2025-08132.
Par exploit d’huissier de justice du 2 octobre 2025, SOCIETE1.) a fait donner assignation en intervention à SOCIETE2.) à comparaître devant le même tribunal.
Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro TAL-2025-08688.
Prétentions des parties
Aux termes de leur assignation (numéro TAL-2025-08131 du rôle), le ENSEIGNE1.) et les Consorts GROUPE2.) demandent, à titre principal, à voir condamner SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et SOCIETE4.) à procéder, à leurs frais exclusifs, à la réparation en nature de l’intégralité des désordres constatés par l’Expert Kreusch, et ce :
- endéans un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- sous le contrôle et la surveillance d’un homme de l’art, dont les frais seront à charge desdites parties,
- sous peine d’une astreinte de 1.500,- EUR par jour de retard.
A titre subsidiaire, ils demandent à voir condamner l’ensemble des défenderesses, y compris SOCIETE5.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à payer au ENSEIGNE1.) les montants retenus dans le Rapport Kreusch.
A titre plus subsidiaire, pour le cas où le tribunal retiendrait que les portes d’entrée des appartements constituent des éléments privatifs, le ENSEIGNE1.) et les Consorts GROUPE2.) demandent à voir condamner les défenderesses soit au remplacement de la porte des Consorts GROUPE2.), soit à la réalisation des travaux préconisés par l’Expert Kreusch, évalués à 700,- EUR, ce montant devant, en cas de réparation par équivalent, faire l’objet d’un devis actualisé.
En tout état de cause, ils demandent à voir condamner, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, les défenderesses à payer au ENSEIGNE1.) la somme de 20.000,- EUR à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, ainsi qu’aux Consorts GROUPE2.) la somme de 2.000,- EUR chacun, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde.
Le ENSEIGNE1.) et les Consorts GROUPE2.) sollicitent encore à voir condamner les défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à leur rembourser les frais et honoraires exposés dans le cadre du présent litige, évalués provisoirement à la somme de 15.000,- EUR, dont 10.000,- EUR au profit du ENSEIGNE1.) et 5.000,- EUR au profit des Consorts GROUPE2.), avec les intérêts légaux à compter des décaissements, jusqu’à solde.
Ils demandent en outre qu’il soit ordonné que le taux de l’intérêt légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.
Ils concluent également à voir condamner les défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à payer une indemnité de procédure de 6.000,- EUR au ENSEIGNE1.) et de 2.000,- EUR à chacun des Consorts GROUPE2.) sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.
Le ENSEIGNE1.) et les Consorts GROUPE2.) sollicitent encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sans caution.
Enfin, ils demandent à voir condamner les défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à tous les frais et dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise de l’Expert Kreusch, chiffrés à 15.690,50 EUR.
Aux termes de son assignation en intervention (numéro TAL-2026-05613 du rôle), SOCIETE1.) demande à voir condamner SOCIETE2.) à la tenir quitte et indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du chef des demandes formulées par le ENSEIGNE1.) et les Consorts GROUPE2.).
Aux termes de leur assignation (numéro TAL-2025-08132 du rôle), le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) demandent, à titre principal, à voir condamner SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et SOCIETE4.) à procéder, à leurs frais exclusifs, à la réparation en nature de l’intégralité des désordres constatés par l’Expert Kreusch, et ce :
- endéans un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- sous le contrôle et la surveillance d’un homme de l’art, dont les frais seront à charge desdites parties,
- sous peine d’une astreinte de 1.500,- EUR par jour de retard.
A titre subsidiaire, ils demandent à voir condamner l’ensemble des défenderesses, y compris SOCIETE5.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à payer au ENSEIGNE2.) les montants retenus dans le Rapport Kreusch.
A titre plus subsidiaire, pour le cas où le tribunal retiendrait que les portes d’entrée des appartements constituent des éléments privatifs, le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) demandent à voir condamner les défenderesses soit au remplacement de la porte des Consorts GROUPE1.), soit à la réalisation des travaux préconisés par l’Expert Kreusch, évalués à 700,- EUR, ce montant devant, en cas de réparation par équivalent, faire l’objet d’un devis actualisé.
En tout état de cause, ils demandent à voir condamner, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, les défenderesses à payer au ENSEIGNE2.) la somme de 20.000,- EUR à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, ainsi qu’aux Consorts GROUPE1.) la somme de 2.000,- EUR chacun, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde.
Le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) sollicitent encore à voir condamner les défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à leur rembourser les frais et honoraires exposés dans le cadre du présent litige, évalués provisoirement à la somme de 15.000,- EUR, dont 10.000,- EUR au profit du ENSEIGNE2.) et 5.000,- EUR au profit des Consorts GROUPE1.), avec les intérêts légaux à compter des décaissements, jusqu’à solde.
Ils demandent en outre qu’il soit ordonné que le taux de l’intérêt légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.
Ils concluent également à voir condamner les défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à payer une indemnité de procédure de 6.000,- EUR au ENSEIGNE2.) et de 2.000,- EUR à chacun des Consorts GROUPE1.) sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.
Le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) sollicitent encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sans caution.
Enfin, ils demandent à voir condamner les défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à tous les frais et dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise de l’Expert Kreusch, chiffrés à 15.690,50 EUR.
Aux termes de son assignation en intervention (numéro TAL-2025-08688 du rôle), SOCIETE1.) demande à voir condamner SOCIETE2.) à la tenir quitte et indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du chef des demandes formulées par le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.).
A l’audience des plaidoiries, le ENSEIGNE1.), les Consorts GROUPE2.), le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) concluent au rejet :
- du moyen de nullité soulevé par les défenderesses, tiré de ce que les assignations du 8 septembre 2025, notamment dirigées contre SOCIETE4.), ont été introduites selon la procédure commerciale,
- de l’exception de connexité invoquée par les défenderesses, et s’opposent en conséquence à tout renvoi des présentes affaires devant les chambres civiles.
SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.), SOCIETE4.) et SOCIETE5.) concluent, à titre principal, à la nullité des assignations du 8 septembre 2025, introduites selon la procédure commerciale, en ce qu’elles ont été dirigées à l’encontre de SOCIETE4.) et, partant, à l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes formées à leur encontre.
A titre subsidiaire, elles invoquent l’exception de connexité avec les rôles pendants devant les chambres civiles et sollicitent le renvoi des présentes affaires devant celles-ci.
De l’accord des parties, les débats ont été limités à l’examen de ces deux moyens.
Motifs de la décision
Il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des rôles inscrits sous les numéros TAL-2025-08131, TAL-2026-05613, TAL-2025-08132 et TAL-2025-08688, et de statuer par un seul et même jugement.
SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.), SOCIETE4.) et SOCIETE5.) concluent, à titre principal, à la nullité des assignations du 8 septembre 2025 et, partant, à l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes formées à leur encontre.
Elles reprochent aux demanderesses d’avoir introduit les présentes actions selon la procédure commerciale, alors même qu’elles ont été dirigées à l’encontre de SOCIETE4.), une association sans but lucratif soumise aux dispositions de la loi modifiée du 7 août 2023 sur les associations sans but lucratif et les fondations (ci-après la « Loi du 7 août 2023 »).
Or, SOCIETE4.) ne saurait être qualifiée de commerçante et n’accomplirait pas d’actes de commerce, aucune preuve contraire n’étant, par ailleurs, rapportée par les demanderesses.
L’introduction de la présente instance selon la procédure commerciale entacherait les assignations du 8 septembre 2025 d’un vice affectant leur régularité dans leur intégralité, de sorte que la nullité prononcée devrait profiter à l’ensemble des parties défenderesses.
SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.), SOCIETE4.) et SOCIETE5.) se prévalent, à cet égard, de la jurisprudence et de la doctrine selon lesquelles la nullité d’un acte de procédure, qu’elle procède d’un vice de forme ou de fond, entraîne la disparition de l’acte entaché ainsi que de tous les actes subséquents qui en constituent la suite ou le fondement, emportant ainsi l’anéantissement de l’instance dans son ensemble.
Les défenderesses ajoutent que les demandes formulées à leur encontre présentent un caractère indivisible, en ce que les demanderesses sollicitent des condamnations solidaires, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part. Elles en déduisent que la mise hors de cause d’une seule des défenderesses ne saurait permettre de maintenir valablement les poursuites à l’encontre des autres.
Une solution contraire porterait atteinte à leurs droits de défense, dans la mesure où la procédure commerciale ne leur permettrait pas, le cas échéant, de mettre en intervention SOCIETE4.).
Enfin, elles font valoir que le moyen de nullité ainsi invoqué présenterait un caractère d’ordre public, de sorte qu’il ne saurait être limité à la seule situation de SOCIETE4.), contrairement aux hypothèses admises en matière de libellé obscur, lequel relève de l’ordre privé.
Le ENSEIGNE1.), les Consorts GROUPE2.), le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) concluent au rejet de ce moyen.
Ils soutiennent que SOCIETE4.), au regard des missions qui lui ont été confiées dans le cadre des projets immobiliers litigieux, a accompli des actes relevant de l’activité commerciale. Ils renvoient à ce titre au contrat‑cadre du 30 juillet 2013, conclu, d’une part, entre la société en commandite par actions SOCIETE6.) SCA, SICAV-FIS, en qualité de donneur d’ordre, et, d’autre part, SOCIETE3.) et SOCIETE4.).
A titre subsidiaire, ils font valoir que, à supposer même que la nullité des assignations soit encourue, celle‑ci ne pourrait affecter que les rapports procéduraux avec SOCIETE4.), sans entraîner la nullité des assignations dans leur ensemble. Ils en déduisent que seules les demandes dirigées contre cette dernière pourraient, le cas échéant, être déclarées irrecevables.
Ils invoquent, à cet égard, la jurisprudence admettant que certaines irrégularités procédurales, notamment en matière de libellé obscur, peuvent être limitées à certaines parties sans affecter l’ensemble de l’instance.
Conformément à l’article 20 du Nouveau Code de procédure civile, le tribunal d’arrondissement est, en matière civile et commerciale, juge de droit commun et connaît de toutes les affaires pour lesquelles compétence n’est pas attribuée à une autre juridiction, en raison de la nature ou du montant de la demande.
Il s’ensuit que le tribunal de céans est en tout état de cause compétent pour connaître de la demande dirigée contre SOCIETE4.).
Reste à examiner si la demande a été valablement introduite selon la procédure commerciale.
L’assignation à jour fixe, dérogatoire à la procédure civile ordinaire et prévoyant la dispense du ministère d'avocat, est réservée à certaines matières expressément prévues par le législateur.
Les formes de procédure prescrites en matière civile et commerciale, comme le mode de saisine des juridictions ou d’exercice des voies de recours, relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile. S’agissant de la sauvegarde de l’ordre public, les tribunaux peuvent et doivent même soulever d’office l’exception de nullité tirée de l’inobservation de pareille formalité (Cour d’appel, 28 novembre 2001, n° 25013 du rôle).
Il en est ainsi en particulier, comme en l’espèce, du mode de comparution en justice, à savoir, soit par constitution d’avocat, soit à date fixe, qui constitue une formalité capitale d’une importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que cette sanction résulte d’un texte ou non (Cass. 19 mai 1994, n° 27/94 ; Cass. 22 mai 1997, n° 41/97 ; Cass. 18 décembre 1997, n° 64/97; cités dans Thierry HOSCHEIT, Les nullités de procédure en droit judiciaire privé luxembourgeois, Bulletin du cercle François Laurent, n° 1999-II).
Il appartient à la partie demanderesse, lorsqu’elle assigne à date fixe, selon les articles 547 et suivants du Nouveau Code de procédure civile, de justifier de la qualité de commerçant de la partie assignée, respectivement de l’existence d’un acte de commerce dans son chef.
L’inscription au Registre de Commerce et des Sociétés (ci-après le « RCS ») d’une personne fait présumer sa qualité de commerçant. En présence d’une telle inscription, celui qui conteste avoir eu qualité de commerçant doit renverser cette présomption et établir qu’il a cessé de manière réelle ses activités commerciales (Cour d’appel, 12 novembre 2014, Pas. 37, p. 340).
Il résulte des éléments du dossier que SOCIETE4.) est inscrite au RCS, mais sous la forme juridique d’une association sans but lucratif, et non d’une société commerciale, de sorte qu’aucune présomption de commercialité ne saurait être déduite de cette inscription.
Les actes de commerce sont définis par les articles 2 et 3 du Code de commerce. Ainsi, les actes qui y sont énumérés sont commerciaux par leur nature propre, indépendamment de la profession de celui qui les accomplit.
Le tribunal relève d’emblée que conformément à l’article 1er, paragraphe 1er de la Loi du 7 août 2023, « [l]’association sans but lucratif, ci-après « association », est celle qui ne se livre pas à des opérations industrielles ou commerciales, ou qui ne cherche pas à procurer à ses membres un gain matériel ».
SOCIETE4.), par sa nature même et au regard des dispositions précitées, ne poursuit dès lors aucun but lucratif et n’a pas pour objet la réalisation d’un gain matériel.
Le tribunal relève encore que SOCIETE4.) intervient en qualité d’organisme agréé, chargé notamment de missions de contrôle et de vérification en matière de sécurité, activités distinctes de celles exercées par SOCIETE3.), laquelle revêt la forme d’une société commerciale.
En outre, contrairement aux développements des demanderesses, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir l’existence d’actes de commerce accomplis par SOCIETE4.). En effet, si cette dernière est partie au contrat‑cadre conclu avec SOCIETE6.), celui‑ci précise que les missions qui lui sont confiées relèvent des compétences des organismes agréés, consistant notamment en des examens dans l’optique de la sécurité des personnes ainsi qu’en matière de protection de l’environnement.
Les demanderesses n’identifiant par ailleurs aucun acte de commerce précis qui aurait été accompli par SOCIETE4.), il y a lieu de constater que l’existence d’actes de commerce, et partant la qualité de commerçant dans son chef, n’est pas établie.
En donnant assignation à une personne non commerçante à comparaître à date fixe devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale, les demanderesses n’ont pas respecté les formes de procédure relatives au mode de comparution en justice.
Il s’ensuit que les assignations du 8 septembre 2025 doivent être déclarées nulles en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre de SOCIETE4.), de sorte que les demandes formées à l’encontre de cette dernière sont à déclarer irrecevables.
SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.), SOCIETE4.) et SOCIETE5.) soutiennent que l’irrégularité ainsi relevée affecterait les assignations du 8 septembre 2025 dans leur intégralité, de sorte que la nullité prononcée devrait profiter à l’ensemble des défenderesses.
Elles se prévalent à cet égard d’un extrait de l’ouvrage intitulé « Le droit judiciaire privé » de Thierry Hoscheit, aux termes duquel « le prononcé de la nullité fait disparaître l’acte qui en est entaché ainsi que tous les actes ultérieurs auxquels il sert de fondement. Ainsi, la nullité de l’acte introductif d’instance conduit à la disparition de toute l’instance ».
S’il est exact que la nullité d’un acte de procédure emporte, en principe, disparition de l’acte et de l’instance, cette conséquence ne vaut toutefois qu’à l’égard des parties concernées par l’irrégularité ayant affecté l’acte, sans que l’extrait précité ne conduise à une solution différente.
En l’espèce, l’irrégularité constatée n’affecte que la mise en cause de SOCIETE4.), seule partie ne pouvant être attraite selon la procédure commerciale.
En revanche, les assignations du 8 septembre 2025 ont été valablement dirigées contre SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et SOCIETE5.).
Les défenderesses ajoutent que les demandes formulées à leur encontre présentent un caractère indivisible, de sorte qu’elles doivent suivre le même sort à l’égard de l’ensemble des parties.
Il est admis en doctrine et en jurisprudence que certains litiges présentent la particularité d’inclure plusieurs personnes de telle sorte que la réponse à apporter au différend porté devant la juridiction les concerne directement à tel point qu’il n’est pas seulement utile, mais absolument indispensable de les réunir toutes au sein de la même procédure. Le différend est dit indivisible entre toutes ces parties.
Un litige est caractérisé par l’indivisibilité lorsque les circonstances sont telles que des procédures parallèles ou consécutives pourraient aboutir à des décisions qui seraient à tel point incompatibles entre elles qu’elles ne pourraient pas être exécutées, par exemple si une décision reconnaissait l’existence d’un droit dans le chef d’une personne tandis qu’une seconde dénierait ce même droit à cette même personne, ou encore si deux décisions différentes reconnaissaient le même droit indivisible au profit de deux personnes différentes. L’impossibilité d’exécution simultanée prise en compte ici se rapporte à des aspects purement matériels. Il ne faut tenir compte ni d’une éventuelle incompatibilité, incohérence ou contradiction juridique, ni de problèmes de logique juridique, ni d’une éventuelle connexité, ni d’une obligation purement procédurale de présence en appel de toutes les parties qui avaient figuré en première instance, ni de l’existence d’une solidarité parfaite ou imparfaite (Thierry Hoscheit, Le droit judiciaire privé, 2ème édition, 2019, n° 1097).
En matière de droit de la construction, les constructeurs sont responsables in solidum du fait de la malfaçon de la construction lorsque celle-ci procède d’une faute commune, sans qu’il n’y ait lieu de distinguer suivant que la faute est prouvée ou présumée. Il s’ensuit que dès qu’une faute est prouvée à l’encontre de l’un d’eux ou que le désordre lui imputable en vertu d’une présomption de responsabilité, il est tenu de réparer l’intégralité du préjudice, sous réserve de son recours en garantie contre les autres constructeurs.
En l’espèce, la circonstance que les demanderesses sollicitent des condamnations solidaires, sinon in solidum, à l’égard des différentes défenderesses ne suffit pas à caractériser l’indivisibilité du litige au sens précité.
En effet, la mise hors de cause de SOCIETE4.) ne fait naître aucun risque de décisions matériellement inconciliables. Les demandes demeurent susceptibles d’être examinées et, le cas échéant, accueillies à l’égard des autres défenderesses, lesquelles conserveront la faculté d’exercer ultérieurement les recours qu’elles estimeraient devoir diriger contre SOCIETE4.). L’exécution simultanée de telles décisions ne se heurte dès lors à aucune impossibilité matérielle.
Par conséquent, le moyen de SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et SOCIETE5.), en ce qu’elles soutiennent que l’irrégularité affectant SOCIETE4.), devrait entraîner la nullité des assignations du 8 septembre 2025 également à leur égard, est à rejeter.
Les demandes dirigées contre SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et SOCIETE5.) sont dès lors recevables sous cet aspect.
SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et SOCIETE5.) concluent ensuite au renvoi des présents rôles devant les chambres civiles, afin qu’ils soient joints aux rôles déjà pendants devant celles-ci dans le cadre des litiges relatifs à la ENSEIGNE2.) et à PERSONNE4.), d’une part, ainsi qu’à la ENSEIGNE1.) et à PERSONNE1.), d’autre part.
A l’appui de cette demande, elles font valoir que l’ensemble de ces affaires trouve son origine dans les mêmes opérations immobilières et repose sur un seul et même rapport d’expertise judiciaire, à savoir le Rapport Kreusch, établi conjointement pour les Résidences ENSEIGNE2.) et ENSEIGNE1.).
Le Rapport Kreusch constituerait un ensemble indivisible dont les différents développements ne sauraient être dissociés selon les procédures concernées.
En effet, leur défense, tant dans le cadre de la présente affaire que dans celui des affaires pendantes devant les chambres civiles, ne se limiterait pas à la contestation des montants retenus par l’Expert Kreusch, mais porterait également sur les constatations matérielles opérées par celui-ci, son analyse technique ainsi que les conclusions auxquelles il est parvenu.
Les critiques formulées à l’encontre du Rapport Kreusch présentant un caractère général et transversal, elles devraient faire l’objet d’une appréciation unique par un seul et même juge.
Un examen séparé de la présente affaire et de celles déjà pendantes devant les chambres civiles serait de nature à conduire à des appréciations divergentes d’un même rapport d’expertise, voire à des décisions contradictoires quant à la réalité, à l’origine et à l’étendue des désordres allégués par les copropriétaires.
SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et SOCIETE5.) estiment dès lors qu’il existe entre les différentes procédures un lien de connexité manifeste justifiant leur renvoi devant les chambres civiles déjà saisies des litiges relatifs aux Résidences ENSEIGNE2.) et ENSEIGNE1.), afin d’assurer une bonne administration de la justice et d’éviter tout risque de contrariété de décisions.
Le ENSEIGNE1.), les Consorts GROUPE2.), le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) concluent au rejet de ce moyen.
Ils contestent l’existence de tout risque de contrariété de décisions alors que les affaires pendantes devant les chambres civiles et la présente instance n’ont pas le même objet.
A cet égard, ils font exposer que les actions introduites devant les chambres civiles par PERSONNE1.) et PERSONNE4.) sont limitées aux prétentions qu’ils formulent à titre personnel en relation avec leurs parties privatives ainsi qu’avec certains travaux supplémentaires qu’ils auraient directement commandés.
Ils soutiennent encore que la seule circonstance que plusieurs procédures se fondent sur le Rapport Kreusch ne suffit pas à caractériser une connexité justifiant leur renvoi devant une autre chambre. Rien ne s’opposerait ainsi à ce que des chambres différentes apprécient, chacune dans les limites du litige dont elles sont saisies, les constatations et conclusions de l’Expert Kreusch.
Ils concluent dès lors au rejet de l’exception de connexité.
Aux termes de l’article 262 du Nouveau Code de procédure civile, « s’il a été formé précédemment, en un autre tribunal, une demande pour le même objet, ou si la contestation est connexe à une cause déjà pendante en un autre tribunal, le renvoi pourra être demandé et ordonné ».
En cas de connexité entre les demandes introduites devant deux tribunaux investis de la plénitude de juridiction, l’exception de connexité, ainsi que la demande de renvoi de l’une des juridictions à l’autre, doivent, en principe, être présentées devant la juridiction saisie en second lieu (Cour d’appel, 21 octobre 1980, Pas. 25, p. 108). Il est aussi admis que la connexité peut aussi se produire au sein d’un même tribunal (Thierry Hoscheit, op cit., n° 892).
La décision de renvoi est subordonnée à l’existence entre les litiges d’un lien de connexité tel qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’en connaître ensemble, c’est-à-dire, de les joindre, les instruire et les juger ensemble (Cour d’appel, 12 juillet 2006, n° 28403 et 29202 du rôle). La connexité suppose une large marge d’appréciation et d’anticipation de la part des juges.
La jonction de causes du chef de connexité a pour but tantôt de faciliter les débats en justice, tantôt d’éviter les décisions contradictoires, tantôt d’épargner des frais aux parties au litige. L’identité complète des parties litigantes n’est pas une condition de la connexité entre deux ou plusieurs demandes introduites par deux ou plusieurs exploits distincts. S’il est vrai que lorsqu’une affaire dépend d’une autre, il y a connexité, toujours est-il que de ce qu’il y a connexité dans ce cas il ne suit point qu’elle n’existe pas en dehors de ce cas et que, pour être connexes, deux demandes doivent être dans un rapport de dépendance l’une à l’égard de l’autre. La connexité, justifiant la jonction de causes, peut résulter de la circonstance que les demandes se rapportent à un point de départ unique et commun à toutes, qu’elles ont toutes le même objet, qu’une des parties est partie à chacune d’elles, que toutes sont susceptibles de recevoir une solution unique et que les jugements entrepris et les différents actes d’appel ont la même teneur (Cour d’appel, 30 janvier 1996, Pas. 30, p. 23).
L’exception de connexité suppose deux affaires distinctes et qui, sans être liées nécessairement entre les mêmes parties, présentent de tels rapports entre elles que, si les tribunaux rendaient deux jugements en sens contraire, il n’y aurait sans doute pas opposition de chose jugée, mais il serait difficile, sinon même impossible, de faire exécuter les deux sentences (Encyclopédie Dalloz, Nouveau Code de procédure civile, art. 171, n° 154).
Force est tout d’abord de relever que les rôles pendants devant les chambres civiles ont été introduits antérieurement à la présente instance, le rôle le plus ancien, relatif à la ENSEIGNE1.) et à PERSONNE1.), étant attribué à la onzième chambre, devant laquelle sont désormais regroupées l’ensemble des affaires civiles en cause.
Il convient ensuite de constater que l’ensemble des affaires pendantes devant les chambres civiles trouve son origine dans des assignations délivrées, dans un premier temps, par SOCIETE1.) à l’encontre, d’une part, de PERSONNE4.) et, d’autre part, de PERSONNE1.), aux fins d’obtenir le paiement de factures demeurées impayées.
En réaction à ces demandes, ces derniers ont introduit des actions en responsabilité à l’encontre de SOCIETE1.), SOCIETE2.), SOCIETE3.) et SOCIETE5.), tendant à l’indemnisation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait notamment de retards de livraison et de désordres affectant leurs biens respectifs.
Il résulte des assignations respectives versées aux débats que ces demandes reposent sur les constatations et conclusions de l’Expert Kreusch.
PERSONNE4.) et PERSONNE1.) invoquent notamment l’inachèvement des travaux relatifs au système d’alarme, l’absence de porte coupe-feu, des désordres affectant les revêtements de sol, les escaliers en ardoise et les terrasses, des nuisances olfactives dans la salle de bain, ainsi qu’un défaut de conception affectant une baie vitrée. Ils se prévalent en outre de divers désordres affectant notamment la verrière, la porte d’entrée, la cabine d’ascenseur, la passerelle en verre, le carrelage du garage et la marquise.
En ce qui concerne la présente affaire, le ENSEIGNE1.), les Consorts GROUPE2.), le ENSEIGNE2.) et les Consorts GROUPE1.) sollicitent également la réparation de nombreux désordres repris dans le Rapport Kreusch.
A cet égard, le tribunal relève que les demandeurs reproduisent, dans leur assignation respective, un même tableau extrait du Rapport Kreusch recensant les désordres qu’ils entendent voir réparer.
Ces désordres concernent notamment les enduits de façade, les installations électriques, l’étanchéité de la toiture, les dispositifs d’évacuation des eaux pluviales, les portes d’entrée ainsi que différents aspects liés à la sécurité incendie, parmi lesquels figure notamment la nécessité de remplacer les portes de garage. Ils portent également sur les verrières et les éventuels défauts de conception les affectant, ainsi que sur des problèmes d’odeurs persistantes dans les sanitaires.
Il apparaît ainsi, à la simple lecture des assignations, que plusieurs des griefs invoqués dans le cadre de la présente affaire recoupent ceux faisant déjà l’objet des litiges pendants devant les chambres civiles, notamment en ce qui concerne les problèmes d’odeurs persistantes, les portes d’entrée, les dispositifs de sécurité incendie ainsi que les défauts de conception affectant certaines surfaces vitrées.
Par ailleurs, contrairement aux développements des demandeurs, les assignations introduites par PERSONNE4.) et PERSONNE1.) ne permettent pas de retenir que les désordres qui y sont invoqués seraient exclusivement circonscrits à des éléments privatifs.
En tout état de cause, l’élément déterminant réside moins dans la qualification privative ou commune des éléments concernés que dans le constat que les désordres invoqués dans les différentes affaires coïncident, à tout le moins pour partie.
Il ressort dès lors des éléments du dossier que les procédures pendantes devant les chambres civiles et la présente instance trouvent leur origine dans les mêmes résidences, opposent les mêmes intervenants professionnels de la construction à différents copropriétaires et reposent sur un seul et même rapport d’expertise judiciaire établi conjointement pour les Résidences ENSEIGNE2.) et ENSEIGNE1.). Elles portent en outre, au moins partiellement, sur les mêmes désordres et conduisent à la discussion des mêmes constatations techniques et conclusions de l’Expert Kreusch.
Dans ces conditions, le traitement séparé des différentes affaires est susceptible d’aboutir à des appréciations divergentes d’un même rapport d’expertise judiciaire.
En effet, les juridictions saisies seraient amenées à apprécier les mêmes constatations matérielles, les mêmes analyses techniques et les mêmes conclusions de l’Expert Kreusch. Une appréciation divergente du Rapport Kreusch serait ainsi susceptible de conduire à des solutions différentes à l’égard de copropriétaires se trouvant pourtant dans une situation de fait comparable au regard des désordres dénoncés.
Le tribunal rappelle que la décision de renvoi est subordonnée à l’existence entre les litiges d’un lien de connexité tel qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’en connaître ensemble, c’est-à-dire, de les joindre, les instruire et les juger ensemble.
Ces conditions se trouvent réunies en l’espèce.
Il y a partant lieu de faire droit à l’exception de connexité.
Le tribunal retient encore que la circonstance que les affaires pendantes devant les chambres civiles aient été introduites selon la procédure civile, tandis que la présente affaire l’a été selon la procédure commerciale, ne constitue pas un obstacle au renvoi sollicité par les défenderesses.
En effet, les présentes affaires n’ont pas encore été plaidées au fond. Par ailleurs, il résulte des éléments du dossier que l’instruction des rôles pendants devant la onzième chambre est actuellement maintenue en suspens dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la présente affaire sur l’exception de connexité.
Il y a dès lors lieu, en application de l’article 262 du Nouveau Code de procédure civile, de renvoyer la présente affaire devant la onzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, saisie en premier lieu des rôles connexes, de sorte que l’ensemble des affaires pourra être instruit conjointement selon la procédure civile.
Il y a lieu de réserver le surplus.
Par ces motifs :
le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, vingt-cinquième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement,
ordonne la jonction des affaires inscrites sous les numéros TAL-2025-08131, TAL-2026-05613, TAL-2025-08132 et TAL-2025-08688 du rôle ;
déclare nulles les assignations du 8 septembre 2025 en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre de l’association sans but lucratif SOCIETE4.) ASBL, partant,
dit irrecevables les demandes dirigées à l’encontre de l’association sans but lucratif SOCIETE4.) ASBL ;
reçoit les demandes pour le surplus,
dit l’exception de connexité fondée, partant,
renvoie la présente affaire devant la onzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg ;
dit qu’elle sera instruite selon la procédure civile applicable aux rôles connexes déjà pendants devant cette chambre ;
réserve le surplus.
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